“好房子”从概念走向现实 房地产行业转型发展进行时

　　本报记者 杜雨萌 张芗逸

　　安居乐业是人们自古以来的追求。随着人民群众对于住房的需求从“有没有”转向“好不好”，加大高品质住房供给、建设“好房子”成为房地产行业发展的新方向。

　　今年《政府工作报告》首次提出，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。5月1日，国家标准《住宅项目规范》（以下简称《规范》）正式实施，为“好房子”建设定下底线要求。

　　《规范》落地已一月有余。近期，《证券日报》记者实地探访北京市多个房地产项目后发现，目前已有大批房企竞相涌入“好房子”赛道，且以“第四代住宅”“好房子”为卖点的新房项目也开始入市。当前，“好房子”建设已进入实践阶段，房地产行业已踏上由“量”转“质”的高质量发展之路。

　　“好房子”项目渐次落地

　　步入北京市昌平区住总清樾府项目（以下简称“清樾府”）的实景园林，盎然的绿意映入眼帘，与不远处正在施工的一排排四层建筑交相映衬。绕过园林水系即可直接进入已封顶楼栋中的实景样板间。

　　“3米以上的层高、低密度低总高的洋房是我们主要的卖点。”在清樾府建设现场，销售人员告诉《证券日报》记者，项目从层高规划到室外景观的设计，都是为了提升住户的居住体验。

　　相较于2011年版《住宅设计规范》规定的“住宅层高宜为2.8米”，“新建住宅建筑层高不低于3米”是此次《规范》的一大亮点。

　　研究表明，层高每增加0.1米，室内通风效率可提升15%，采光均匀度可改善20%，心理压抑感可降低30%。58安居客研究院院长张波表示，未来3米以上的建筑层高将成为常态。

　　有项目先一步勾勒出“好房子”的形象，也有项目在政策引导下向着“好房子”转变。比如，位于北京市大兴区的壹品兴创御璟星城元启（以下简称“元启”）近日宣布，将升级户型设计、增设室外阳台。

　　“我们项目本来就是装配式建筑、绿色建筑，也有全屋智能配套，现在又增设了室外阳台，‘好房子’的要素更齐全了。”在元启销售中心，销售人员告诉记者，与以往的飘窗相比，室外阳台的设计增添了家庭活动空间，提升了居住舒适度，得房率可以达到90%。

　　记者注意到，该项目所在的北京市大兴区西红门镇DX04-0102-6035地块于4月14日至4月28日在北京市规划和自然资源委员会网站进行规划设计方案调整公示。公示显示，为提升项目居住品质，打造人民满意的“好房子”，拟按照《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》（以下简称《技术要点》）对本项目进行规划方案调整。

　　《技术要点》中提出，按需设置封闭或开敞阳台。开敞阳台按照围护结构外表面所围空间的水平投影面积的1/2计入容积率，按照投影面积的1/2收取地价款。

　　在走访过程中记者发现，产品力成为新房项目共同关注的关键词。层高、得房率、隔音效果、全屋智能配套等要素均成了项目比拼产品力的发力点。北京隅·西颂、大兴梧桐府、越秀星耀未来等近期新开盘的项目，均参照《规范》及《技术要点》，在安全、舒适、绿色、智慧等方面下了功夫。

　　中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，对企业而言，未来需围绕“安全、舒适、绿色、智慧”目标，在成本管控、产品设计、技术适配、市场定位等环节提升自身能力，打造“好房子”产品，实现高质量发展。

　　政策加码促行业转型

　　从“住有所居”到“住有优居”，这不只是民生福祉的进阶需求，更是房地产行业迈向高质量发展的必由之路，加快建设“好房子”也为房地产行业发展提供了新思路。

　　记者梳理发现，截至目前，从中央到地方围绕“好房子”已出台了系列政策，为“好房子”建设指明方向。

　　除已实施的《规范》外，住房和城乡建设部部长倪虹此前透露，“好房子”的建设指南也正在组织编制中。在住房和城乡建设部6月5日举行的新闻发布会上，有关负责人表示，下一步，住房和城乡建设部将制修订配套的推荐性国家标准、行业标准，指导支持相关地方标准、团体标准编制，加强对《规范》实施的监督检查。

　　从地方层面来看，截至目前，北京、贵州、山东、四川等地均已出台地方性“好房子”标准，推进“好房子”落地。

　　记者对比发现，地方级标准之间也存在差异，部分地方标准在国家标准的基础上进一步细化和提升了执行标准。

　　山东出台的《山东省好房子建设标准指引》，在要求住宅全屋层高不应低于3.0米的基础上进一步明确，设有户式中央空调和集中新风系统的住宅层高不应低于3.1米。

　　四川发布的《四川省好住房设计导则》明确，建筑应安装太阳能系统，阿坝州、甘孜州、凉山州、攀枝花市等太阳能资源丰富的地区应采用太阳能光热、光电等技术，充分利用太阳能资源。

　　在行业转型的背景下，多家上市房企紧跟政策导向，将建设“好房子”作为自身的产品策略。中海企业发展集团有限公司、绿城房地产集团有限公司、招商局蛇口工业区控股股份有限公司等多家房企，在2024年年度业绩报告中将建设“好房子”列为2025年重点任务。

　　在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，目前，由国家制定底线标准，各地升级地方标准，开发商提高建设标准的“好房子”体系已初步形成。

　　张波认为，当前，推进“好房子”建设的影响已渗透至市场供需、行业竞争、技术创新等诸多层面，这将会进一步推动房地产开发行业从“高杠杆、高负债、高周转”转向“需求导向、科技驱动、服务增值”的新发展模式。总的来看，房地产行业的“好房子”转型就是适应市场需求升级，是政策引导、技术突破等多重因素共同驱动的结果，标志着行业开始从粗放式增长走向高质量发展。

　　以高品质供给撬动内需

　　“好房子”不仅是居住载体，更承载着人民群众对美好生活的向往。“好房子”标准的落地，无疑将推动房地产市场进一步从规模扩张迈向品质发展。

　　“当前，居住的品质成为影响需求的主要因素，舒适度、安全性成为购房者关注的重点。”李宇嘉表示，旧模式下的供给无法满足居民的高品质居住需求，住宅产品需要升级。

　　58安居客研究院分析师盛福杰以北京为例、剖析“好房子”市场表现时表示，新入市的“好房子”能在一定程度上提升所在板块热度，使短期内购房者观望情绪减轻，新房市场热度上升，带动板块内二手房置换需求，房东挂牌意愿也更为积极。

　　结合中指研究院数据来看，5月份，全国100个样本城市新建住宅均价为16815元/平方米，受部分城市优质改善项目入市带动，环比结构性上涨0.30%，同比上涨2.56%。上海新房价格环比上涨1.47%，涨幅居百城首位。

　　可以看到，当前以“好房子”为主的改善型项目，为房地产市场的止跌回稳提供了重要动力。

　　李宇嘉分析称，住房消费领域的内循环，就是租赁和买卖、刚需和改善、新房和二手房之间的需求循环。高品质住宅供给的增加，将牵引和带动需求，从国内大循环的角度来看，房地产行业产业链长，上述循环的畅通能进一步带动相关行业的就业与消费。

　　“‘好房子’建设将推动行业从规模扩张转向品质驱动，带动绿色建材、智能家居等50余个关联产业的产业链，未来预计可释放万亿元级内需潜力。”张波表示，从“住有所居”到“住有优居”，新房“好房子”建设和二手房“好房子”改造正全面推进。从存量小区的旧房改造来说，通过硬件升级、政策创新和产业链协同，将老房子改造为“好房子”，也会成为房地产转型和经济增长的新引擎。